房地產營改增時代,除了稅務籌劃還能做什么?

 新聞資訊     |      2018-05-30 11:08

剛剛落幕的“兩會”上,國務院總理李克強明確提出今年將全面實施營改增。“從5月1日起,將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業,并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍,確保所有行業稅負只減不增”。

睿信致成分析

據睿信咨詢觀察,眾多房地產企業已于近期啟動稅務籌劃優化工作,在納稅人身份選擇、業務性質申報、納稅時點規劃等方面進行積極調整。那么在稅務籌劃之外,借著營改增的東風,房地產企業還能做些什么?

一、財務合規與精細化管理

增值稅是“以票控稅”的典型稅種,一般納稅人當期應納增值稅依據“銷項稅額—進項稅額”計算得出,對企業票據合規、財務核算要求較高,房地產企業可借此機會強化自身財務合規與精細化管理能力。

票據合規方面:進項稅額抵扣需提供增值稅扣稅憑證,包括增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和稅收繳款憑證等,未提供憑證、稅務資料不全、憑證不符合法律法規要求的,將無法進行抵扣。營業稅時代,房地產企業在票據管理方面外部約束力不足,存在一定程度的管理漏洞,隨著增值稅進項稅額抵扣制度的實行,票據合規將為企業帶來實質性利益,有利于強化企業財務合規性。
 

財務核算方面:對于多元發展、混業經營的企業,需針對不同適用稅率的應稅服務分別進行財務核算,財務核算不合規將無法抵扣進項稅額,未分別核算將從高適用稅率。分業務核算對企業財務管理提出更高要求,中小型企業可借此機會提高財務精細化管理水平,為業務拓展與管理層決策提供更充分的數據支撐。營改增政策也對企業財務核算準確性提出了更高要求,虛報業績等財務違規行為將為企業帶來巨大的稅負壓力。

二、業務組合優化

增值稅較營業稅的一大優勢是避免重復征稅,且對于不同行業采取差異性適用稅率,鼓勵行業細分與專業化發展。在此背景下,房地產企業可重新考慮非主營業務開展模式,權衡自營與外包的直接成本、應納稅額與收益,從效益最大化角度優化業務組合。

以物料運輸物流業務為例,營改增后,非獨立核算自營運輸隊的油耗、配件及正常修理費用支出等項目可以按照17%的增值稅稅率進行抵扣,而委托運輸企業發生的運費可以按照11%的稅率進行抵扣,企業可根據實際測算結果權衡營業利潤與稅收減免,通過非主營業務的適度外包優化業務組合、提升盈利能力。

三、資產結構調整與資產并購

除了房地產企業納入增值稅試點范圍,“所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣”這一新政也將為企業資產結構調整帶來新機遇。這一利好政策將減輕企業新增自持物業的購置成本,對于大中型企業,購買商業物業自持的吸引力可能提升,企業進行資產配置時可適當提高不動產配置比例。

此外,房地產行業的整合、兼并、重組等集約化的發展已成為必然趨勢,僅在本周便有中海外收購中信集團物業、萬科引入深圳地鐵等重大事件公布。未來,增值稅抵扣政策的變化將使不動產大宗交易更具誘惑力,大中型企業可伺機開展資產并購,以資本手段實現規模擴張。

睿信致成總結

對于房地產企業,營改增不僅是稅務問題,更牽扯到資本運作、財務管理、業務組合及商業模式的變革。企業管理人員在查漏補缺、適應新規的同時,也可以以點帶面,借營改增之東風,助力企業發展與革新。